ინვესტიცია ბაკურიანში - შემოსავალი ოთხივე სეზონზე | CMG

ბაკურიანის ხსენებისას პირველი სურათი, რაც ადამიანთა უმეტესობისთვის გონებაში ცოცხლდება თოვლია - ფერდობები, დატვირთული საბაგიროები, სასტუმროები, სადაც სეზონის პიკზე თავისუფალი ნომრის პოვნა რთულია. ამ ფონზე ბუნებრივად ჩამოყალიბდა წარმოდგენა, რომ ეს კურორტი მხოლოდ ზამთრის სეზონზეა გათვლილი.

სინამდვილეში, ინვესტიცია ბაკურიანში ამ ერთგანზომილებიან აღქმას დიდი ხანია გასცდა. ზამთრის სეზონი, დეკემბრიდან მარტამდე, კვლავ ყველაზე ინტენსიური პერიოდია, როცა ბინები სწრაფად ივსება და ფასებიც მაქსიმალურ ნიშნულს უახლოვდება. ამ დროს მოთხოვნა მკვეთრად იზრდება და შემოსავლის ძირითადი წილი სწორედ ამ რამდენიმე თვეში ყალიბდება, თუმცა, ბოლო წლებში ზაფხულმა ბაკურიანის ეკონომიკაში მეორე სრულფასოვანი სეზონის სტატუსი დამსახურებულად დაიმკვიდრა. მთის ველოსიპედი, ლაშქრობები და თბილისის 35-გრადუსიანი სიცხისგან გაქცეული დამსვენებლები კურორტს აპრილიდან ოქტომბრის ჩათვლით რეგულარულად სტუმრობენ, რის გამოც ბინები ბაკურიანში ამ პერიოდში საკმაოდ პოპულარული ხდება და მოთხოვნაც შედარებით თანაბრად ნაწილდება სეზონებს შორის. ეს აჩენს უწყვეტი გაქირავების შესაძლებლობას, სადაც ერთი სეზონის პიკი მეორეს ავტომატურად ებმის და წლიური დატვირთვა მნიშვნელოვნად იზრდება.

ზამთარი ბაკურიანში დეკემბრის შუა რიცხვებიდან მარტის ბოლომდე გრძელდება - დაახლოებით 14-16 კვირა. ეს ის პერიოდია, როცა ბინის გაქირავება ბაკურიანში ყველაზე მომგებიანია: მოთხოვნა მიწოდებას აჭარბებს, ფასები იზრდება და კარგ ლოკაციაზე მდებარე, კარგად მოწყობილი აპარტამენტი პრაქტიკულად ცარიელი არასდროს რჩება. Mziani Valley-ის მსგავსი კომპლექსი, სადაც ინფრასტრუქტურა: აუზი, რესტორნები, სასრიალო მოედანი ერთ სივრცეშია თავმოყრილი, ამ პერიოდში განსაკუთრებული დატვირთვით გამოირჩევა.

ზოგადად, ზამთრის პიკი, შობა-ახალი წელი და თებერვლის არდადეგები, ბაკურიანში ფასების მხრივ ყველაზე ინტენსიური პერიოდია. სწორედ ამ კვირებში სტუდიოს ტიპის ბინებზე 1 ღამის ტარიფი მნიშვნელოვნად იზრდება და მოკლევადიანი გაქირავების პლატფორმებზე, როგორიცაა: Airbnb და Booking, ბაკურიანი ხშირად ქვეყნის ყველაზე ძვირადღირებულ მიმართულებებს შორის ხვდება.

ეს რიცხვები ქმნის შთაბეჭდილებას, რომ ინვესტიცია ბაკურიანში მხოლოდ ზამთრის სეზონითაც შეიძლება წარმატებული იყოს, თუმცა რეალური სურათი უფრო ფართოა. ვინც ფინანსურ გათვლებს მხოლოდ ამ მოკლე პერიოდზე აგებს, ფაქტობრივად, სეზონის მიღმა დარჩენილ პოტენციალს უგულებელყოფს და საბოლოო ჯამში მთლიანი ამონაგების მნიშვნელოვან ნაწილს კარგავს.

ბაკურიანი ზაფხულში საერთოდ სხვა სახის კურორტია. ივნისიდან სექტემბრამდე აქ ჩადიან ოჯახები, რომლებიც თბილისის სიცხეს გაურბიან, მოგზაურები, რომლებსაც მთებში ლაშქრობა იზიდავთ, ველოსიპედისტები და სხვა მრავალმხრივი ინტერესის მქონე ადამიანები. მართალია, ბინის გაქირავება ბაკურიანში ზაფხულში, ფასების მხრივ ზამთრის ნიშნულებს ვერ უტოლდება, მაგრამ დატვირთვის სტაბილურობით შეიძლება გადააჭარბოს კიდეც.

ფინანსური თვალსაზრისით, ეს მოდელი ინვესტორს რისკების დივერსიფიკაციის ეფექტურ მექანიზმს სთავაზობს. საკურორტო უძრავი ქონება, რომელიც მხოლოდ ერთ სეზონზეა დამოკიდებული, გარე ფაქტორების მიმართ უკიდურესად მოწყვლადია - თოვლის დეფიციტი, არახელსაყრელი მეტეოროლოგიური პირობები თუ სხვა სახის შეფერხებები პირდაპირ აისახება მესაკუთრის წლიურ შემოსავალზე. ბაკურიანში კი, სადაც ზამთარი და ზაფხული ორივე მყარ მოთხოვნას ქმნის, ერთი სეზონი მეორით კომპენსირდება, რაც ფინანსურ ნაკადებს აბალანსებს.

გაზაფხული და შემოდგომა ბაკურიანში ე.წ. ,,მკვდარ სეზონად’’ მიიჩნევა და ეს სტერეოტიპი ნაწილობრივ სამართლიანია, ნაწილობრივ კი მოძველებული. აპრილსა და მაისის პირველ ნახევარში ვიზიტორების რაოდენობა მცირდება, თოვლი უკვე დნება, ხოლო ზაფხულის აქტიური სეზონის დაწყებამდე ჯერ კიდევ რამდენიმე კვირაა დარჩენილი. მსგავსი სურათია ოქტომბერსა და ნოემბერშიც: ზაფხულის ნაკადები უკვე დასრულებულია, ზამთრის მოთხოვნა კი ჯერ ფორმირების ეტაპზეა. შედეგად, ეს პერიოდები რეალურად ნაკლები დატვირთულობით ხასიათდება.

თუმცა, ბოლო წლებში ვხედავთ ტენდენციას, რომ ეს ე.წ. გარდამავალი პერიოდი, განსაკუთრებით მაისის მიწურული, სულ უფრო პოპულარული ხდება. მთის ფერადი ლანდშაფტი, ყვავილობა და ზომიერი ტემპერატურა იზიდავს მოგზაურთა იმ სეგმენტს, რომელიც დატვირთულ სეზონებს შეგნებულად გაურბის. მართალია, ეს ჯერ კიდევ არ არის ზამთრის ან ზაფხულის მასშტაბის სეზონი, მაგრამ ზრდის დინამიკა აშკარაა - ადამიანები, რომლებიც დღეს ბაკურიანს საინვესტიციოდ განიხილავენ, ზუსტად ამ მზარდ პოტენციალზე აკეთებენ გათვლას.

რაც მთავარია, „Mziani Valley’’-ის ფინანსური მოდელი გაზაფხულისა და შემოდგომის ამ ნაკლებად დატვირთულობას სრულად ითვალისწინებს. 15-20%-იანი წლიური უკუგება, რომელსაც კომპლექსი გვთავაზობს, სწორედ ამ პერიოდების გათვალისწინებითაა გამოთვლილი.

ბაკურიანში ინვესტიციის წლიური სურათი სამი ძირითადი კომპონენტისგან ყალიბდება: ზამთრის 14–16 კვირა მაღალი დატვირთვითა და გაზრდილი ფასებით, ზაფხულის 12–14 კვირა შედარებით სტაბილური მოთხოვნით და გარდამავალი პერიოდები, რომლებიც ნაწილობრივ მაინც ფარავს ხარჯებს. ამ სამი სეგმენტის ჯამი საბოლოოდ ქმნის 15–20%-იან წლიურ ROI-ს.

შედარებისთვის, თბილისში საცხოვრებელი ბინის გაქირავება საშუალოდ 6–8%-იან წლიურ უკუგებას იძლევა, და ესეც ძირითადად კარგ ლოკაციებსა და სტაბილურ მოთხოვნაზე დაფუძნებული ოპტიმისტური სცენარია. ბაკურიანის შემთხვევაში განსხვავება სწორედ სეზონურ ფასებსა და მოკლევადიანი გაქირავების უფრო მაღალ ტარიფებშია, რაც საერთო შემოსავლიანობას ზრდის. სწორედ ამ პრინციპზეა აგებული Mziani Valley-ს საინვესტიციო მოდელი.

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ „Mziani Valley’’-ის შემთხვევაში ფინანსური შედეგი კიდევ უფრო ოპტიმიზებულია. კომპლექსური ინფრასტრუქტურა ზრდის არა მხოლოდ ბინის დატვირთვას, არამედ საშუალო ღამის ტარიფსაც. სტუმარი, რომელიც იღებს სრულყოფილ სერვისს, დახურულ აუზს, რესტორნებსა და კეთილმოწყობილ დასასვენებელ ზონებს, რა თქმა უნდა, მზადაა, უფრო მეტი გადაიხადოს.

ბოლო სამი წლის განმავლობაში ბაკურიანში უძრავი ქონების ფასები სტაბილურად იზრდება. ამ ზრდას კი კონკრეტული ფაქტორები განაპირობებს: ახალი სასტუმრო პროექტები, გზების გაუმჯობესება, სათხილამურო ინფრასტრუქტურის გაფართოება და ტურისტული ნაკადების მატება. ასეთ პირობებში დღეს განხორციელებული ინვესტიცია ბაკურიანში ნიშნავს ბაზარზე პოზიციების გამყარებას მანამ, სანამ ფასების ზრდა უძრავ ქონებაზე სრულად აისახება.

„Mziani Valley’’-ის შემთხვევაში, ფინანსური სარგებელი მშენებლობის პროცესშივეა გათვლილი: ყოველი მომდევნო ეტაპი წინა ფაზასთან შედარებით გაზრდილი ღირებულებით იწყება. ეს პრაქტიკა ინვესტორისთვის კონკრეტულ უპირატესობას ნიშნავს - საწყის ეტაპზე შეძენილი ბინის ღირებულება იმატებს ჯერ კიდევ იქამდე, ვიდრე ობიექტი ექსპლუატაციაში შევა.

დაბოლოს, არსებული სტატისტიკა და ყოველდღიური აქტივობა უტყუარად ადასტურებს, რომ ბაკურიანის სეზონურობა უკვე წარსულს ჩაბარდა. ამიტომაც არის, რომ დღეს ჩვენ უკვე ვსაუბრობთ არა კურორტის პოტენციურ განვითარებაზე, არამედ ჩამოყალიბებულ ბაზარზე, სადაც ზამთრის მაღალშემოსავლიანი პერიოდი და ზაფხულის სტაბილური ნაკადები ინვესტორისთვის უწყვეტ ფინანსურ ციკლს ქმნის.

არა, ინვესტიცია ბაკურიანში აღარ არის დამოკიდებული მხოლოდ ზამთრის პერიოდზე. ბოლო წლების სტატისტიკა ადასტურებს, რომ ზაფხული მეორე სრულფასოვან სეზონად ჩამოყალიბდა, რის გამოც ბინები ბაკურიანში მთელი წლის განმავლობაში საკმაოდ მზარდი მოთხოვნით გამოირჩევა.

ბინები ბაკურიანში გრძელვადიანად განიხილება როგორც მაღალი პოტენციალის მქონე აქტივი. სეზონური დატვირთვა ზამთარსა და ზაფხულში ქმნის შემოსავლის მუდმივ ნაკადს. საშუალო წლიური ROI კი 15–20% ფარგლებში მერყეობს.

მშენებლობის ეტაპები პირდაპირ მოქმედებს ბინების ღირებულებაზე, რადგან ფასი ჩვეულებრივ იზრდება პროექტის პროგრესის პარალელურად. საწყის ეტაპზე შეძენილი ბინა უფრო დაბალ ფასად არის ხელმისაწვდომი, ხოლო კარკასის დასრულება, ფასადის დახურვა და შიდა სამუშაოების წინსვლა ეტაპობრივად ზრდის მის საბაზრო ღირებულებას.